Майами стало привлекательным местом для «налоговых беженцев» в Северной Америке

Существует мнение, что американцы легко переезжают из штата в штат. В последнее время в США наметилась интересная тенденция: все больше и больше американцев переезжают из Нью-Йорка и других штатов во Флориду. Например, за период с 2017 по 2018 год в Майами был самый высокий уровень миграции из северных штатов. Более того, эти цифры продолжают расти. С чем связана такая популярность южного штата? Что влечет во Флориду американцев из других частей страны, кроме курорта и «вечного» лета?

Журналисты Wall Street Journal в статье «Жители других штатов “бегут” в Майами покупать недвижимость» отмечают, что главной причиной такой миграции является налоговая реформа 2017 года, которая ограничила возможность «списания» местных налогов и ипотечных затрат для кредитов выше $750,000. В результате этой реформы резиденты штатов с более высокими налогами стали серьезно рассматривать переезд в Южную Флориду.

С тем, что именно налоговая реформа стала причиной бизнес-миграции, согласны и чиновники: губернатор штата Нью-Йорк Эндрю Куомо заявил, что реформа виновата в дефиците бюджета штата на $2.3 млрд. Он уверен, что те Нью-Йоркцы, которые недовольны изменениями в налогах, рассмотрят переезд из Нью-Йорка во Флориду для того, чтобы решить это проблему. Государственные чиновники других «богатых» штатов также выражают серьезную тревогу из-за того, что их резиденты уезжают в штаты с низкими налогами. По новым данным, такая миграция вызвана именно налоговыми изменениями прошлого года.

Согласно анализу компании Zillow, цены на недвижимость росли быстрее в штатах с более низкими налогами, чем в штатах, где налоговая реформа ограничила возможность «списывания» местных налогов из дохода. Эту тенденцию подтверждают многие практикующие риэлторы в Майами и девелоперы.

Джулиус Трамп, крупнейший девелопер элитной недвижимости в Майами (стоит отметить, что это не родственник президента США Дональда Трампа, а просто однофамилец), заявил в интервью, что не считает иностранных инвесторов своими ключевыми клиентами. Он утверждает, что иностранные рынки непредсказуемы. Когда-то высокая цена на нефть гарантировала приток иностранных инвесторов, но теперь ставку стоит делать на локальных американцев.

Елена Стажкова, риэлтор компании Вера-Риэлти (Vera Realty, LLC), добавляет, что раньше сами американцы рассматривали Флориду, как штат пенсионеров, но в последние несколько лет увеличился поток клиентов разных возрастов из Нью-Йорка и других штатов. В основном они ищут инвестиционную недвижимость и недвижимость с хорошей доходностью: дома на несколько квартир, дуплексы, триплексы, дома, которые можно сдавать посуточно.

По словам консультанта Джонатана Миллера, нью-йоркцы стали новыми «внешними» покупателями для Майами, так как новый налоговый закон кардинально изменил для них всю арифметику. Демократ-губернатор Куомо заявил, что верхняя налоговая планка увеличится с 45% до 50,4% из-за налоговой реформы. При этом налог для налогоплательщиков Флориды возможно стал меньше, плюс Флорида имеет преимущества в налоге на наследство.

Владимир Бугера, аналитик и президент компании BigData Realty, добавляет, что профиль иностранного инвестора значительно изменился за последний год. Раньше приезжали те, кого в первую очередь интересовали теплый климат и интернациональная атмосфера. Сейчас инвесторов больше интересует доходность, возможности организации бизнеса и налоговые последствия. Налоговая реформа сделала Флориду одним из наиболее привлекательных мест для инвестиционной деятельности и сохранения капитала, а географическое расположение Майами — близость к Европе и Латинской Америке — становится решающим фактором для многих инвесторов. Некоторые иностранные инвесторы, которые уже прожили существенное время в других штатах, также переезжают в Южную Флориду, чтобы сэкономить на налогах.

Согласно агентству недвижимости EWM Realty International, средняя цена квартир в Южной Флориде увеличилась за год на 2%, и в четвертом квартале она составила $235,000, в то время как в целом по Америке средняя цена квартир снизилась. Несмотря на то, что спрос на элитную недвижимость упал из-за потери интереса со стороны иностранных покупателей, в целом рынок недвижимости в Майами держится более стабильно, чем в Нью-Йорке.

Николай Полюшкин, брокер компании Вера-Риэлти (Vera Realty, LLC), считает, что в этом и есть уникальность рынка Майами. Климатические условия, упрощённая система налогообложения, относительно невысокие цены на недвижимость (по сравнению с другими американскими курортами) всегда будут обеспечивать востребованность рынку недвижимости, как за счет иностранцев, так и за счет локальных покупателей.

Владимир Бугера добавляет, что рынок недвижимости в Майами не является однородным — всегда есть сегменты с большим спросом, где цены стабильно растут. В Южной Флориде очень мало осталось земли, пригодной для строительства, а участки с доступом к воде всегда пользовались повышенным спросом. Поэтому такие объекты, как частный дом с причалом, находят новых владельцев очень быстро.

Нельсон Гонзалез, старший вице-президент компании EWM Realty International, отмечает, что в 2018 году большинство сделок в ультра-люксовом сегменте были совершены американскими покупателями из штатов с высокими налогами — и это одно из самых больших изменений за последние несколько лет, ведь ранее большинством покупателей были иностранцы. Он утверждает, что подавляющее большинство сделок в сегменте от $10 миллионов были совершены «налоговыми беженцами».

Более того, с недавнего времени десятки застройщиков из Южной Флориды начали приезжать в Нью-Йорк, чтобы представить новые объекты местным брокерам и состоятельным покупателям. По словам Барри Хоровица, налогового специалиста, который специализируется на переезде в штаты с низкими налогами, много состоятельных людей ищут возможности покинуть Нью-Йорк. Он стал получать гораздо больше запросов от потенциальных клиентов сразу после принятия налогового закона в декабре 2017 года.

Современные технологические возможности позволяют работать удаленно, поэтому миграция и переезд в Майами может быть связана не только с инвестициями частных лиц, но и с переездами офисов компаний. Например, Карней Шегериан, 54-летний адвокат из Лос-Анджелеса, недавно купил 3-спальную квартиру в новом жилом комплексе Aria on the Bay в Майами за $1.5 миллиона. Он планирует полный переезд и открытие нового офиса его компании в Майами. Карней говорит, что квартира была очень выгодным предложением по сравнению с тем, что можно было приобрести в Лос-Анджелесе, а отсутствие подоходного налога во Флориде — это дополнительный плюс.

По словам Нитина Мотвани, застройщика 60-ти этажного проекта Miami Worldcenter, число американских покупателей возросло на 24% в 2018 году по сравнению с предыдущим годом.

По статистике портала Realtor.com, большинство запросов на недвижимость стоимостью от $1 млн во Флориде, приходят из округов с наиболее высокими налогами на недвижимость, такими как округ Нассау в Нью-Йорке и округ Моррис в Нью-Джерси.

Возможно, пока этого недостаточно, чтобы спровоцировать резкий переезд сегодня, но специалисты предупреждают, что в будущем такая возможность существует. Простая арифметика показывает, что резиденты Нью-Йорка, Нью Джерси и Коннектикута будут тратить на десятки тысяч долларов больше в своих штатах, чем в штатах типа Флориды или Техаса, где отсутствует местный подоходный налог. Поэтому Майами только выигрывает от налоговой реформы за счет увеличенного спроса со стороны инвесторов из других штатов.