All you need in Miami

Майами стало привлекательным местом для «налоговых беженцев» в Северной Америке

Новости 336

Существует мнение, что американцы легко переезжают из штата в штат. В последнее время в США наметилась интересная тенденция: все больше и больше американцев переезжают из Нью-Йорка и других штатов во Флориду. Например, за период с 2017 по 2018 год в Майами был самый высокий уровень миграции из северных штатов. Более того, эти цифры продолжают расти. С чем связана такая популярность южного штата? Что влечет во Флориду американцев из других частей страны, кроме курорта и «вечного» лета?

Журналисты Wall Street Journal в статье «Жители других штатов “бегут” в Майами покупать недвижимость» отмечают, что главной причиной такой миграции является налоговая реформа 2017 года, которая ограничила возможность «списания» местных налогов и ипотечных затрат для кредитов выше $750,000. В результате этой реформы резиденты штатов с более высокими налогами стали серьезно рассматривать переезд в Южную Флориду.

С тем, что именно налоговая реформа стала причиной бизнес-миграции, согласны и чиновники: губернатор штата Нью-Йорк Эндрю Куомо заявил, что реформа виновата в дефиците бюджета штата на $2.3 млрд. Он уверен, что те Нью-Йоркцы, которые недовольны изменениями в налогах, рассмотрят переезд из Нью-Йорка во Флориду для того, чтобы решить это проблему. Государственные чиновники других «богатых» штатов также выражают серьезную тревогу из-за того, что их резиденты уезжают в штаты с низкими налогами. По новым данным, такая миграция вызвана именно налоговыми изменениями прошлого года.

Согласно анализу компании Zillow, цены на недвижимость росли быстрее в штатах с более низкими налогами, чем в штатах, где налоговая реформа ограничила возможность «списывания» местных налогов из дохода. Эту тенденцию подтверждают многие практикующие риэлторы в Майами и девелоперы.

Джулиус Трамп, крупнейший девелопер элитной недвижимости в Майами (стоит отметить, что это не родственник президента США Дональда Трампа, а просто однофамилец), заявил в интервью, что не считает иностранных инвесторов своими ключевыми клиентами. Он утверждает, что иностранные рынки непредсказуемы. Когда-то высокая цена на нефть гарантировала приток иностранных инвесторов, но теперь ставку стоит делать на локальных американцев.

Елена Стажкова, риэлтор компании Вера-Риэлти (Vera Realty, LLC), добавляет, что раньше сами американцы рассматривали Флориду, как штат пенсионеров, но в последние несколько лет увеличился поток клиентов разных возрастов из Нью-Йорка и других штатов. В основном они ищут инвестиционную недвижимость и недвижимость с хорошей доходностью: дома на несколько квартир, дуплексы, триплексы, дома, которые можно сдавать посуточно.

По словам консультанта Джонатана Миллера, нью-йоркцы стали новыми «внешними» покупателями для Майами, так как новый налоговый закон кардинально изменил для них всю арифметику. Демократ-губернатор Куомо заявил, что верхняя налоговая планка увеличится с 45% до 50,4% из-за налоговой реформы. При этом налог для налогоплательщиков Флориды возможно стал меньше, плюс Флорида имеет преимущества в налоге на наследство.

Владимир Бугера, аналитик и президент компании BigData Realty, добавляет, что профиль иностранного инвестора значительно изменился за последний год. Раньше приезжали те, кого в первую очередь интересовали теплый климат и интернациональная атмосфера. Сейчас инвесторов больше интересует доходность, возможности организации бизнеса и налоговые последствия. Налоговая реформа сделала Флориду одним из наиболее привлекательных мест для инвестиционной деятельности и сохранения капитала, а географическое расположение Майами — близость к Европе и Латинской Америке — становится решающим фактором для многих инвесторов. Некоторые иностранные инвесторы, которые уже прожили существенное время в других штатах, также переезжают в Южную Флориду, чтобы сэкономить на налогах.

Согласно агентству недвижимости EWM Realty International, средняя цена квартир в Южной Флориде увеличилась за год на 2%, и в четвертом квартале она составила $235,000, в то время как в целом по Америке средняя цена квартир снизилась. Несмотря на то, что спрос на элитную недвижимость упал из-за потери интереса со стороны иностранных покупателей, в целом рынок недвижимости в Майами держится более стабильно, чем в Нью-Йорке.

Николай Полюшкин, брокер компании Вера-Риэлти (Vera Realty, LLC), считает, что в этом и есть уникальность рынка Майами. Климатические условия, упрощённая система налогообложения, относительно невысокие цены на недвижимость (по сравнению с другими американскими курортами) всегда будут обеспечивать востребованность рынку недвижимости, как за счет иностранцев, так и за счет локальных покупателей.

Владимир Бугера добавляет, что рынок недвижимости в Майами не является однородным — всегда есть сегменты с большим спросом, где цены стабильно растут. В Южной Флориде очень мало осталось земли, пригодной для строительства, а участки с доступом к воде всегда пользовались повышенным спросом. Поэтому такие объекты, как частный дом с причалом, находят новых владельцев очень быстро.

Нельсон Гонзалез, старший вице-президент компании EWM Realty International, отмечает, что в 2018 году большинство сделок в ультра-люксовом сегменте были совершены американскими покупателями из штатов с высокими налогами — и это одно из самых больших изменений за последние несколько лет, ведь ранее большинством покупателей были иностранцы. Он утверждает, что подавляющее большинство сделок в сегменте от $10 миллионов были совершены «налоговыми беженцами».

Более того, с недавнего времени десятки застройщиков из Южной Флориды начали приезжать в Нью-Йорк, чтобы представить новые объекты местным брокерам и состоятельным покупателям. По словам Барри Хоровица, налогового специалиста, который специализируется на переезде в штаты с низкими налогами, много состоятельных людей ищут возможности покинуть Нью-Йорк. Он стал получать гораздо больше запросов от потенциальных клиентов сразу после принятия налогового закона в декабре 2017 года.

Современные технологические возможности позволяют работать удаленно, поэтому миграция и переезд в Майами может быть связана не только с инвестициями частных лиц, но и с переездами офисов компаний. Например, Карней Шегериан, 54-летний адвокат из Лос-Анджелеса, недавно купил 3-спальную квартиру в новом жилом комплексе Aria on the Bay в Майами за $1.5 миллиона. Он планирует полный переезд и открытие нового офиса его компании в Майами. Карней говорит, что квартира была очень выгодным предложением по сравнению с тем, что можно было приобрести в Лос-Анджелесе, а отсутствие подоходного налога во Флориде — это дополнительный плюс.

По словам Нитина Мотвани, застройщика 60-ти этажного проекта Miami Worldcenter, число американских покупателей возросло на 24% в 2018 году по сравнению с предыдущим годом.

По статистике портала Realtor.com, большинство запросов на недвижимость стоимостью от $1 млн во Флориде, приходят из округов с наиболее высокими налогами на недвижимость, такими как округ Нассау в Нью-Йорке и округ Моррис в Нью-Джерси.

Возможно, пока этого недостаточно, чтобы спровоцировать резкий переезд сегодня, но специалисты предупреждают, что в будущем такая возможность существует. Простая арифметика показывает, что резиденты Нью-Йорка, Нью Джерси и Коннектикута будут тратить на десятки тысяч долларов больше в своих штатах, чем в штатах типа Флориды или Техаса, где отсутствует местный подоходный налог. Поэтому Майами только выигрывает от налоговой реформы за счет увеличенного спроса со стороны инвесторов из других штатов.

All rights reserved to Miami Reach